Ceux
qui autrefois nageaient dans l’argent n’ont aujourd’hui plus autant à
dépenser.
Pour les maisons de luxe
des quartiers huppés de Londres, la situation commence à s’envenimer.
La valeur combinée des
propriétés qui ont été vendues au centre de Londres, à l’inclusion de
Belgravia et Chelsea, a plongé de 24,5% sur un an en 2015, pour passer juste
en-dessous de 3 milliards de livres, selon les chiffres publiés par le
fournisseur de données immobilières LonRes. Les prix ont perdu 1,4%, mais les
volumes de transactions se sont effondrés. Tout en haut de la pyramide, les
choses ont été pires encore : les ventes de propriétés de plus de 5
millions de livres ont perdu 30,5%.
LonRes nous en avait
déjà mis en garde dans son rapport du troisième trimestre :
Nous avons assisté à
Londres à une bulle qui a menacé de faire s’effondrer l’économie britannique,
et qui a été identifiée l’année dernière par la Banque d’Angleterre. Le vieil
argument des conditions de marché qui ne seraient autres que les forces de
l’offre et de la demande ne tient pas debout face à la présence de la donnée
aberrante qu’est l’afflux d’investissements étrangers venus forcer les prix
de l’immobilier jusqu’à de nouveaux records.
Les nouvelles taxes
imposées aux propriétés de plus de 938.000 livres sur la base des changements
apportés au système de droit de timbre à la fin 2014 ont été partiellement
blâmées. Mais elles n’ont pas été les seules responsables, comme l’explique
LonRes. D’autres facteurs entrent en jeu, comme la pénurie d’acheteurs
étrangers. Les Russes ont lourdement subi l’effondrement du prix du pétrole,
et les Chinois ont été affectés par les turbulences économiques domestiques.
Et pour eux, il existe encore d’autres incertitudes :
A l’heure actuelle, l’un
des sujets les plus abordés est l’authenticité et la provenance de l’argent
utilisé pour acheter des propriétés au cœur de Londres. HMRC, l’agence
britannique de collecte des impôts, a découvert qu’il serait tout à fait
possible que certains acheteurs n’aient pas accumulé leur fortune d’une
manière parfaitement honnête et légale. Il y a à peine un an, le Times
a rapporté que Londres était la capitale mondiale du blanchiment d’argent, et
Alexander Lebedey, propriétaire de l’Evening Standard, a rapporté que plus
d’un trillion de livres a été volé en Russie depuis 2000.
Mais voilà qu’HMRC
demande à l’industrie de l’aider à résoudre le problème, afin de « faire
réfléchir à deux fois ceux qui perçoivent Londres comme une cible facile, ce
qui devrait contribuer à un ralentissement général du marché de Londres, sur
lequel les volumes de transactions ont déjà plongé de 25% ».
LonRes nous explique
également ceci :
Les incertitudes qui se
sont abattues sur les marchés financiers du monde ont exacerbé la situation
et entraîné une chute accrue de la demande.
Mais les prix sont peut-être
un problème plus fondamental encore. L’écart entre les attentes des acheteurs
et des vendeurs demeure très important, et des réductions de prix sont
souvent nécessaires pour qu’un accord soit passé – bien qu’un prix réaliste
dès le départ soit une meilleure option pour tous les partis impliqués.
A l’époque, 78% des
agents sondés par LonRes ont dit penser que les « vendeurs demandent souvent
des prix peu réalistes ».
Mais alors que s’achève
l’année 2015, Anthony Payne, directeur de LonRes, explique ceci au Financial Times :
« Au cours de ces
quelques dernières années, l’extrémité supérieure du marché a été dominée par
les étrangers. Mais aujourd’hui, ils sont affectés par certains facteurs qui
sont hors du contrôle du gouvernement – la force de la livre, la faiblesse du
prix du pétrole et l’état des marchés chinois.
Ceux qui autrefois nageaient dans l’argent n’ont aujourd’hui
plus autant à dépenser. »
Et il y a d’autres
problèmes dans les quartiers les plus riches du centre-ville : 37,9% des
propriétés cédées ont vu leur prix de vente réduit, contre 28,4% en 2014. En
moyenne, elles ont été vendues pour 93,2% de leur prix de vente, contre 95,5%
en 2014. Dans certains cas, comme l’a expliqué Payne, les vendeurs ont dû
absorber les nouvelles taxes pour pouvoir signer un contrat de vente.
Payne mentionne une « pause
sur le marché », une période au cours de laquelle les vendeurs font face
à une nouvelle réalité qui veut que « l’immobilier ne soit plus où il
était il y a encore deux ans ». Ils se retrouvent obligés de réduire
leurs prix pour pouvoir vendre. Ou de ne pas vendre. Et pendant ce temps, les
acheteurs restent assis sur leurs mains, ce qui entraînera sûrement une
nouvelle baisse de prix.
C’est toujours ainsi que
les choses commencent. Le volume de transaction s’effondre à mesure que les
vendeurs font grimper leurs prix et que les acheteurs ne se montrent plus
intéressés ou ne peuvent plus se permettre d’acheter. Puis, quand les
vendeurs sont suffisamment désespérés et sont forcés de vendre, ils réduisent
leurs prix pour pouvoir attirer des acheteurs. Une fois que les prix
commencent à baisser, les acheteurs s’ajustent à cette nouvelle réalité. Il
est profitable pour eux d’attendre. Alors ils n’achètent qu’à bas prix. C’est
ainsi que les bulles telles que celles du marché de l’immobilier de Londres
se dégonflent – de l’air chaud s’en dégage dans un sifflement que tout le
monde est en mesure d’entendre. Elles n’atteignent pas de plateau.
De la même manière, le
secteur américain des propriétés commerciales traverse une crise identitaire,
et les gourous de l’industrie commencent à mentionner un plateau. Mais la
dernière fois que ce terme a été employé, le marché s’est effondré. Lisez
ceci : Bone-Chilling
“Plateau” in Apartment Boom Resurfaces, Smartest Money Bails Out