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En écoutant la radio ce matin, j'entendais une
publicité pour une officine jusqu'ici inconnue vanter les
mérites d'appartement (condo, "appartement en
copropriété") en Floride, pour un prix soi disant Discount
:
"Votre Condo 2 chambres, 2 salles de bain, dans un immeuble de
Standing à Miami : seulement 159 000 Euros ! Il en valait encore 300
000 il y a trois ans !"
Près de 50% de décote, alléchant, non ? Cela ne pourrait
pas tomber encore plus bas, tout de même ?
Et bien, à ce prix là, FUYEZ. L'association des agents
immobiliers américains vient de publier son dernier relevé
trimestriel d'évolution des prix. Le prix médian d'un Condo
à Miami est tombé de 215 000$ en 2007 à... 82900$
(quatre vingt deux mille neuf cent - pas une faute de frappe) au
troisième trimestre 2010. Moins 62% !
Naturellement, comme toute moyenne, ce chiffre recouvre des
disparités, mais enfin, 159 000 Euros ( 214
000$) pour un 2 pièces/2salles de bain, sans standing particulier
(sinon la publicité en aurait fait des tonnes), c'est a
première vue exagéré.
Une telle chute s'explique assez simplement : en période de crise, ce
sont les biens les moins désirables qui chutent en premier. Et croyez
le ou non, malgré les discours pro-logement collectif des
planificateurs urbains professionnels qui sévissent aussi aux USA, les
américains préfèrent, de très loin, la maison
individuelle, dont les prix médians n'ont chuté "que"
de 365000 à 214 000$ (-42%), avec même un léger rebond
depuis le premier trimestre 2010 ou les prix médians s'affichaient
à à 193 000$.
Bref, si vous voulez acheter à Miami, mieux vaut aller voir sur place
plutôt que passer par un intermédiaire, il y a sans doute des
bonnes occasions à saisir. Mais avant de craquer pour un Condo,
même au prix d'une BM série 7, évitez tout de même
quelques pièges :
(1) Le taux de vacance dans l'immeuble : Tous ces ensembles ont
généralement des charges de copropriété
élevées : salle de sport, piscine, gardiens, etc... Si le nombre de logements vides est trop
élevé, les charges sont réparties sur moins de
propriétaires.
(2) Les taxes foncières sont en général assez
élevées aux USA, de 1 à 2% de la valeur du bien
annuellement. Pas sûr que les communes fassent de gros efforts pour
réévaluer les assiettes taxables à la baisse… Il
faut absolument vous faire communiquer ces taxes via un document officiel des
impôts.
(3) Qualité de construction : de nombreux immeubles construits pendant
les années bulle n'ont pas été épargnés
par les malfaçons, en Floride comme ailleurs.
(4) Et surtout, vérifiez bien que la vente est assurée par un
assureur-titre ("title insurer"),
car la Floride est l'épicentre du scandale du ForeclosureGate.
Cela veut dire que si le condo de vos rêves est revendu par une banque
suite à une saisie, il n'est pas totalement certain qu'elle ait eu le
droit de le faire, et déjà nombre d'anciens
propriétaires expulsés commencent à vouloir contester
des faillites antérieures. Il est peu probable qu'un grand nombre
récupère leur maison, mais une assurance spécifique
conclue avec un Title Insurer,
qui vous couvrira contre la plupart des litiges postérieurs à
la vente concernant la validité de votre titre de
propriété, est absolument indispensable.
Les grands assureurs titre, pour l'instant, ont
stoppé les ventes de contrats sur les ventes consécutives
à saisie effectuées par certains grands réseaux
bancaires. Raison de plus pour se méfier.
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Selon le Biscayne Times, citant Tom Zalewski, ex agent immobilier aujourd'hui conseiller en
achat de condos (et oui), fondateur du site "condo vultures"
(vautours), tout un programme, Il n'est pas rare de voir des promoteurs dont
les programmes ont coûté plus de 3200$/m2 à la construction
devoir vendre à 200$/Sq.Ft (2150$/m2), voire
moins.
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Sur Condo Vultures justement, on apprend qu'un
investisseur a racheté 32 appartements à 69 000$
pièce et 104m2 à West Palm Beach (Nord de la conurbation de
Miami, 50km de la capitale de la Floride, au dessus de Delray
Beach, Ft Lauderdale et Boca
Raton), pour un total de $2,2 millions. Un prix moyen de 670$/m2 ! Mais ne
vous précipitez pas : D'après Zalewski,
de tels deals sont de plus en plus rares. Des investisseurs se sont fait une
spécialité de racheter en masse ("bulk
puchase") à des prix massacrés
des ensembles dont le taux de vacance pouvait dépasser 50% avant leur
arrivée.
Bonne chasse !
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