Chute de l’immobilier : dégâts d’une bulle

Un article de Henry Bonner

Les Bourses autour du monde reprennent leur hausse, le marché a confiance dans les baisses de taux d’intérêt en vue par la Réserve fédérale. L’once d’or atteint un record à plus de 2.500 $. Le Bitcoin, de même, grimpe à 57.000 euros, il approche du record de 64.500 euros de mars.

Comme vous le voyez ci-dessous, le CAC 40 remonte la pente et dépasse les niveaux du début du mois, avant le plongeon.

La confiance revient avec les baisses de taux d’intérêt, aux États-Unis, en vue.

Ainsi, on peut lire dans Barron’s :

“Jerome Powell a posé les bases pour la prochaine phase de la politique monétaire de la Réserve fédérale, dans son discours de vendredi.

“Le directeur de la Fed a dit qu’il était prêt à abaisser les taux d’intérêt, en citant un marché du travail ralenti, et un taux de l’inflation [l’évolution des prix] proche de l’objectif de 2 % par an de la banque centrale. M. Powell est confiant que la Fed pourra réussir … à livrer un atterrissage en douceur pour l’économie américaine.”

Le desserrement des taux crée le plus de gains pour les actifs risqués – les petites valorisations.

Les Echos expliquent ainsi :

“Si les grands indices sont restés mesurés, la confirmation de l’assouplissement monétaire à venir a plus largement profité aux petites capitalisations américaines, longtemps pénalisées par les taux élevés de la Réserve fédérale.

“Leur indice phare à Wall Street, le Russel 2000, s’est apprécié de 3,19 % ce vendredi.”

Les marchés attendent plus de création d’argent par la Fed. La hausse des petites valorisations, de l’once d’or, et du prix du Bitcoin – qui, comme l’or, est une spéculation contre les devises – reflète une hausse en vue de la quantité d’argent en circulation.

Chute de l’immobilier : dégâts d’une bulle

Je prends la voiture ce mois-ci, pour des allers-retours entre la capitale et la campagne. J’aperçois, au bord de l’autoroute, des dizaines de logements en cours de construction – et peut-être à l’arrêt. Ce projet occupe des terrains le long de l’autoroute, à proximité d’Orléans. Il montre les effets de la bulle de l’immobilier, avec des incitations à la construction de logements – même sans rapport à la demande.

Ce projet de maisons de banlieue en cours de construction – dans la zone de Saran – fait sans doute partie de l’explosion des projets, en raison de l’enfoncement des taux d’intérêt par la banque centrale, jusqu’en 2022.

Cependant, depuis le début de resserrement des taux, les projets d’immobilier rencontrent des écueils.

La crise montre l’impact d’un retour à la réalité, après une hausse du pouvoir d’achat sous l’effet de baisses de taux. La chute des volumes d’achat, et des prix, mettent en difficulté les promoteurs de projets.

Le Ministère de la Transition rapporte par exemple :

“De juillet 2023 à juin 2024, 347 900 logements ont été autorisés à la construction, soit 62 900 de moins que lors des douze mois précédents (- 15,3 %) et 25 % de moins qu’au cours des 12 mois précédant la crise sanitaire (mars 2019 à février 2020).”

Les constructions suivent les autorisations de projets à la baisse :

“Au cours des douze derniers mois, 272 800 logements auraient été mis en chantier, soit 76 100 de moins (- 21,8 %) qu’entre juillet 2022 et juin 2023, et 30 % de moins qu’au cours des 12 mois précédant la crise sanitaire (mars 2019 à février 2020).”

Le graphique ci-dessous montre l’évolution des lancements de constructions (orange), et les autorisations (turquoise). Le pic d’activité arrive en juin 2022. La hausse des taux d’intérêt par la banque centrale arrive le mois suivant, et met le secteur en contraction.

Des constructeurs de logements font à présent faillite. Ainsi, Sud-Ouest rapporte :

“Fin juillet, un autre constructeur, AST (Rhône), qui se présente comme le deuxième constructeur français de maisons individuelles, a vu son plan de sauvegarde rejeté par ses créanciers. Près de 600 emplois sont menacés.”

La création d’argent – via l’octroi de prêts – mène en général à une hausse des prix des actifs, dont l’immobilier. En revanche, les valorisations dépendent alors d’un effet de passage. L’illusion d’une hausse de la richesse entraîne de l’activité, ici des constructions de logements. À terme cependant, l’illusion de la richesse, produite par cette création d’argent, prend fin. Les investisseurs et entreprises – promoteurs de projets, ou spéculateurs sur la pierre – perdent de l’argent.

La chute en cours, de l’activité de l’immobilier, suit l’exemple de l’Espagne, après la crise de 2008. Le marché subit les effets d’un excès d’offre dans l’immobilier. Les constructeurs font faillite et laissent des bâtiments en chantier.

Selon un investisseur en immobilier cité par Les Echos :

“Le paysage immobilier espagnol en 2014 était comme un film de Mad Max, avec des débris et des ruines encore fumantes. Tous les grands du secteur s’étaient effondrés et il ne restait plus personne debout. La vision était apocalyptique.”

Lors du gonflement de la bulle, les médias et experts apportent en général un soutien au programme. Ils veulent, comme le gouvernement, une hausse de l’activité et des émissions de crédit et attribuent les hausses de prix à la demande des particuliers. La création d’argent – via l’octroi de crédits – par les autorités ne crée alors pas d’inquiétudes.

L’ex-chef de cabinet économique du Premier ministre espagnol explique :

“Tout le monde savait qu’on était dans une bulle, mais les gens étaient contents, et personne ne voulait être celui qui allait casser l’ambiance en arrêtant la musique.”

Bulles : dégâts des directives dans l’économie

Le gonflement de bulles sur les marchés – et la réaction des investisseurs – mène à un déséquilibre entre l’offre et la demande. L’excès de construction, dans l’immobilier, revient à un gâchis de capitaux, de matériaux et de main-d’œuvre. En l’absence de programmes gouvernementaux, le mécanisme des prix – l’ajustement de l’offre et de la demande – réduit les sources de gâchis… et permet l’augmentation de la richesse dans l’économie.

Les gouvernements de leur côté produisent peu de choses de valeur… et paient pour les projets via la spoliation. Ils créent des programmes, et paient via les taxes, la dette ou la création d’argent. L’assouplissement des octrois de crédit met plus d’argent à disposition du gouvernement. Il crée alors plus de demande pour la dette.

De plus, il génère une apparence de richesse pour les entreprises et les particuliers. Les individus – via l’accès aux crédits – ont plus de pouvoir d’achat. Les dirigeants gagnent ainsi des sources de financement, et le soutien de l’opinion.

Mais au final, les bulles entraînent des gâchis et des pertes de richesse dans l’économie.

Économistes d’université : soutien pour la spoliation et les dépenses

Les médias et experts en vue de la presse – économistes d’universités, think tanks – apportent sans cesse des soutiens aux programmes gouvernementaux.

Dans une tribune des Echos, fin juin, un groupe d’économistes de Sciences Po, Dauphine, et du CNRS, expliquaient vouloir plus de taxes et de dépenses. Pour eux, le budget du gouvernement revient à des investissements dans l’avenir du pays.

Ils expliquent (sans rire) :

“Rappelons d’abord l’enjeu : la France doit réaliser des investissements d’ampleur pour affronter les défis de notre époque et assurer sa prospérité.”

Le groupe d’auteurs a peu de doutes sur la nécessité des dépenses. Les coupes de budget, croient-ils, causent des baisses de niveaux de vie et ils écrivent même :

“Si les autres programmes ne proposent pas de lever des impôts, cela signifie qu’ils comptent ramener l’équilibre en coupant des dépenses publiques. Cela affecte non seulement nos vies au quotidien mais aussi la productivité française. Dans 20 ans, si nous n’avons pas réinvesti dans l’éducation et dans la santé, nos qualifications et nos capacités productives seront fortement dégradées.”

Les auteurs proposent comme solution, sans surprise, la création de plus de taxes sur les patrimoines. Avec le pouvoir de spoliation – par les taxes ou la création d’argent – les dirigeants ont en théorie une infinité de moyens à disposition.

La totalité des financements provient de la poche de particuliers. Une hausse des budgets des gouvernements revient à une réduction des revenus ou épargnes à disposition des particuliers. Les fonds pour les programmes gouvernementaux – santé, éducation, ou renouvelables – viennent d’une spoliation de particuliers, pas d’une création de valeur par ces décisions gouvernementales.

Le gonflement de bulles via des incitations… tout comme les taxes et dépenses des gouvernements… mènent à des gâchis et à la destruction de richesse.

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