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Article
initialement publié sur "crise
publique" le 24 avril 2008.
S’il
n’est plus guère d’économiste sérieux pour
contester le rôle des réglementations anti-construction dans la
formation de bulles immobilières et l’augmentation
déraisonnable des prix du logement, rôle brillamment établi par
Edward Glaeser (même Paul
Krugman, figure de proue des économistes
interventionnistes, l’a reconnu), il n’en va pas du tout de
même du côté de ceux dont la création, le
développement et l’application des dites réglementations
constituent le gagne pain. J’ai nommé les urbanistes
professionnels, lesquels, en France comme aux USA et dans le reste du monde,
ne jurent en majorité que par la "planification urbaine", la "lutte contre l’étalement urbain",
et la nécessité d’un développement "compact" des villes,
à l’opposé du souhait de la majorité de la
population, qui ne rêve que de maison individuelle sur un lopin de
terre. Salaud de peuple, tiens.
Combien ai-je
rencontré de ces bureaucrates sûrs d’eux-mêmes, et
qui m’affirmaient qu’ils avaient le devoir de "promouvoir une nouvelle image de
l’habitat désirable" chez les Français,
qu’il fallait "se
battre contre la propension des ménages à vouloir habiter en
maison", qu’il fallait promouvoir un nouvel
urbanisme… Eux seuls, qui la plupart du temps vivent dans de
confortables maisons avec grand terrain, hauts revenus obligent, savent ce
qui est bon pour nous !
Les alter
egos américains de ces liberticides urbains prétendent que les
métropoles fondées sur un modèle de développement
par étalement urbain progressif seraient d’invivables enfers
urbains. Une plaisanterie affirme qu’il est aussi incongru de vanter
les charmes d’Houston dans un congrès d’urbanistes que de
s’attabler avec une grillade dans une réunion de végétariens.
Portland, l’une des villes en pointe en matière
d’urbanisme planifié, serait un exemple de développement
urbain bien plus réussi dont toutes les villes feraient bien de
s’inspirer.
Pourtant, les
mythes qui fédèrent les associations d’urbanistes
professionnels ne résistent pas à un examen approfondi de la
réalité. Houston, Dallas ou Austin, au Texas (j’avoue manquer
d’informations concernant San Antonio, à part les
résultats de son équipe de Basket !), ou Atlanta,
en Géorgie, ont connu la plus forte croissance démographique
des USA entre 1990 et 2006. Houston, Dallas et Atlanta sont les trois seules
aires urbaines du Top 20 (Austin est juste un peu plus petit)
américain à avoir enregistré un solde migratoire
intérieur net positif durant cette période. C’est
curieux, cette propension des américains à vouloir
s’installer en masse dans les villes les plus haïes des urbanistes
professionnels…
Houston
s’enorgueillit d’avoir été le point de chute
privilégié des familles noires pauvres chassées de la
Nouvelle Orléans par l’Ouragan Katrina. Sans doute des prix
immobiliers raisonnables ne sont ils pas étrangers à ce pouvoir
d’attraction. A Houston, la maison médiane (plus de 160m2
habitables, tout de même, contre 90m2 en France, et 112m2 de moyenne
pour les maisons neuves) se négocie autour de 160 000 Dollars (compter
140 000 Euros en parité de pouvoir d'achat). Ce prix a peu
augmenté lors des dix dernières années de folie
immobilière. La même maison, souvent vendue sur des terrains
plus petits, valait encore 300 000 dollars à Portland, et plus de 600
000 dollars en Californie, avant l’éclatement de la bulle
immobilière, lequel est encore très loin d’avoir fait
disparaître l’énorme différence de valorisation
entre les états « chers » et les autres.
Houston, 160 000$,
195m2
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Portland, 200.000$, #
125m2
Terrain de... 7m50 de
large. Royal !
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Laquelle
préfèreriez vous habiter ?
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Des
retraités rusés ont revendu leur maison de Californie,
achetée relativement bon marché dans les années 70-80,
à prix d’or, au sommet de la bulle, et se sont établis
à Dallas, Houston ou Austin, dans des maisons similaires,
achetées 4 à 5 fois moins cher, leur permettant de profiter
d’un capital retraite complémentaire inespéré de plusieurs
centaines de milliers de dollars. Le pourcentage de maisons en « dur
» (briques, pierres) y est plus élevé qu'ailleurs, la
construction légère en bois étant prédominante
aux USA. Pourtant, l'offre de maisons de qualité correcte et de bonne surface
(3-4 chambres) autour de 100-150.000 dollars est importante, ce qui est
absolument impensable dans le New Jersey ou en Californie.
Mais là
n’est pas la seule raison de cette attractivité. Des milliers de
petits entrepreneurs, parfois issus des classes aisées de Boston ou de
New York, viennent s’installer ici, malgré le climat
étouffant, propice aux tornades et aux inondations. Les bas prix du
foncier constructible, la relative liberté d’installation et la
mixité des usages permises par un droit du sol qui laisse d’abord
décider aux propriétaires quel sera l’emploi qu'ils
feront de la terre qu’ils possèdent rend possible
l’éclosion d’activités qui n’auraient peut
être pas été possibles ailleurs.
Joel Kotkin, un
urbaniste libéral (au sens européen) et visiblement admiratif
de la liberté dont jouissent les développeurs Texans, appelle
Houston la "cité des
opportunités". Certes, la ville a eu la
chance de se situer au cœur du boom pétrolier américain.
Pourtant, bien d’autres facteurs expliquent sa réussite,
laquelle s’est prolongée entre 1985 et 2005, alors que les cours
du pétrole restaient plutôt bas (malgré
l’intermède de la première guerre du Golfe), et que des
entreprises comme Texaco étaient placées sous le chapitre 11 de
la loi américaine sur les faillites. Même le scandale Enron
n’a pas affecté la croissance de Houston.
La ville ne
comptait qu'un seul siège de compagnie du « Fortune 500 »
en 1960. Elle en compte 23 aujourd'hui. La population de
l'agglomération, qui était inférieure à 300 000
âmes en 1930, est aujourd'hui la sixième du pays,
avec environ 5,6 Millions d'habitants, derrière NYC, LA et Chicago...
Et Dallas-Fort Worth, au coude à coude avec Philadelphie, qui
croît nettement moins rapidement. En rythme de croissance, seule
Atlanta a cru plus rapidement ces 20 dernières années.
Le Texas, et
Houston en particulier, sont également connus pour le climat de
tolérance qui y règne généralement – Bien
qu’ici comme ailleurs, l’immigration en provenance du Mexique
fasse débat. Ici, malgré le lointain passé
confédéré de l’Etat du Texas, les émeutes
raciales ont été quasiment inexistantes. Comme un de ces
entrepreneurs noirs indépendant cités par J.Kotkin le
dit, « in free enterprise you don’t worry about the color of
your customers — you take advantage of opportunities
». La Brookings Institution, think tank de centre gauche, reconnaît presque à
contrecœur que les familles des grandes
cités texanes comptent plus de diplômés de l'enseignement
supérieur parmi leurs jeunes que les cités des côtes est
et Ouest, car le coût des études y est plus facile à financer,
et que les poches de grande pauvreté y sont plus rares.
L'université
Britannique de Loughborough a établi un classement des villes en
fonction de leur rayonnement économique. Elle classe Houston et Dallas
parmi les 30 cités de plus fort rayonnement économique mondial,
et au 5ème rang américain, derrière les 3 grandes et San
Francisco, siège de la silicon valley, et à
égalité avec Washington, qui est pourtant le siège
du pouvoir politique le plus puissant du monde. Pas mal, pour des villes tant
décriées par les planificateurs professionnels.
La Nasa, une vie
culturelle intense -- l’opéra de Houston est bien
côté par les spécialistes, aucune tournée de star
musicale ne peut éviter sérieusement la ville --, des
équipes sportives de haut niveau dans tous les sports majeurs, et des
dizaines d’autres indices moins spectaculaires indiquent que le mode de
développement des villes libres n’est pas, loin s’en faut,
le repoussoir urbain que certains voudraient nous dépeindre.
Mais
l’urbanisme d’une cité comme Houston n’est il pas
sans reproche ? Il est souvent dit que la ville n’a pas de centre.
C’est vrai. La ville fut fondée au cœur du XIXème
siècle, et ne dispose pas de quartiers historiques aussi typiques que nos
villes européennes. La ville s’est construite autour de
multiples centres d’activités qui se développent au
gré du développement des échanges routiers. D'autre
part, la gestion des conflits de voisinage, essentiellement judiciaire, faute
de réglementation préventive détaillée -- Les juges appliquent un principe
de common law appelé "coming to nuisance"
--, provoque parfois un certain engorgement des tribunaux.
Pourtant, la
ville n’a rien de désagréable. Selon nombre
d'observateurs, Houston est une ville riche d’espaces verts, où
la plupart des quartiers sont bien entretenus. Et pour cause : lorsque le
terrain est abondant et bon marché, il n’est pas difficile
d’en consacrer quelques arpents à la création de parcs,
de jardins, de placettes… Quant à son quartier d'affaires, les
immeubles qui y sont implantés (photo)
sont tous signés d'architectes réputés, et donnent
à l'ensemble plutôt fière allure, dans le style
contemporain, que l'on aime ou pas.
Mieux: le Texas,
comme la plupart des états de la middle America, a vu se multiplier
des "neighborhood communities", véritables quartiers avec
leur vie propre sous développement privé, dans lequel le droit
du sol est régi par des conventions privées qui n'ont pas
obligation de suivre les prescriptions d'un quelconque plan administratif.
Certaines communautés, comme les Woodlands à Houston, ou autour
du lac Travis près d'Austin, sont régulièrement
citées en exemple parmi les villes ayant su concilier
développement urbain et respect environnemental. Là encore, la
concurrence entre communautés privées joue un rôle
important : ces communautés, pour prospérer, doivent être
en mesure d’offrir aux habitants actuels et potentiels un cadre de vie
répondant à leurs aspirations, alors que dans les cités
en pénurie de logement, même des « cochonneries »
trouvent assez facilement preneur.
Les houstoniens
savent bien ce qui fait leur prospérité, et ils ont, par deux
fois dans les trente dernières années, massivement
rejeté (plus de 70% des voix), par référendum, des
projets technocratiques portés par la gauche locale et nationale,
d'introduire des lois de zonage contraignantes.
Contrairement
à Houston, Dallas a un plan de zonage, mais il est très peu
contraignant, et a pour objectif de maintenir en permanence un excès
de foncier constructible par rapport aux besoins d'équipement et de
logement. L'Etat du Texas prohibe les dispositions du droit des sols qui
seraient contraires aux bases du droit de propriété. La
compensation des limitations du droit d'usage imposées à
certains terrains par la collectivité est la règle. Ce zonage
n’est donc pas un facteur d’accroissement des prix immobiliers.
Houston et Dallas,
contrairement à Atlanta, ont beaucoup investi dans
l'amélioration continue de leur réseau routier.
Résultat, ces villes connaissent une congestion bien moindre que des
cités équivalentes qui ont cru aux mirages de la croissance
planifiée et du développement compact, connue sous le nom de
Smart Growth. Les temps de trajets pendulaires y sont en moyenne nettement
moins élevés... Et les régies de transport public
nettement moins coûteuses pour les contribuables. Pour avoir négligé
le développement de la mobilité personnelle et automobile,
Atlanta connaît des problèmes de congestion plus importants, que
la ville tente de corriger aujourd’hui à un coût plus
élevé.
Les
anti-étalement urbain ont encore d'autres arguments,
économiques cette fois, à faire valoir.
Tout d'abord,
selon eux, le revenu moyen des ménages est plus faible à
Houston que dans les « smart cities » de leurs rêves, signe
que le développement étalé serait économiquement
moins favorable. Il s’agit là d’un renversement de
causalité d’une pure mauvaise foi, puisque, ne pouvant vivre
à Portland, Los Angeles ou San Francisco, les ménages les plus
pauvres vont s'établir à plusieurs dizaines de
kilomètres de là, comme à San Bernardino... Où
l'immobilier a connu une bulle, certes, car la réglementation du sol
est assez uniforme en Californie, mais moins forte que celle des
métropoles phare.
Selon J. Kotkin,
le modèle de croissance des « vieilles » cités
américaines telles que New York et Chicago, fondé exclusivement
sur la hausse de la productivité des emplois existants et sur le
déplacement vers le haut de la « gamme » d'habitants, ne
peut être viable pour l'ensemble des USA, dont la population est
projetée à 420 millions d'âmes en 2050 (+40%
/aujourd'hui). Ce sont au contraire les "can do cities", telles que les
grandes métropoles texanes, mais aussi des villes moyennes en
très forte expansion comme Kansas City, qui procureront aux familles
qui démarrent en bas de l'échelle sociale les
opportunités d'intégration sociale qui leur font défaut
dans les villes à zonage "snob". Les grandes villes au sol
fortement réglementé excluent les pauvres de leur modèle
d'intégration, les villes libres leur redonnent une chance de
goûter au rêve américain. D'où un
spectre de revenus plus étalé vers le bas.
Il est
également dit que la ville « étalée » ferait
supporter des coûts d'investissement et de fonctionnement publics plus
élevés que la ville compacte rêvée par les adeptes
de la planification urbaine: transports publics, évacuation des
ordures, assainissement, etc... La principale étude allant dans ce
sens sur le sujet, menée par le département américain
des transports (Burchell et al.),
a montré que le surcoût de l'étalement urbain, par
famille nouvellement implantée, se montait à 11.000$,
amortissables sur la durée moyenne d'établissement des
familles.
Ce à quoi
l'économiste Randall O'Toole répond avec
justesse que pour éviter un surcoût de
11.000 dollars par nouvelle implantation, les lois de zonage font supporter
à tous les ménages américains achetant un logement, y
compris ancien, une « pénalité réglementaire
» moyenne de 75 000$, cette moyenne reflétant des
disparités très importantes, la pénalité pouvant
atteindre plus de 300 000$ à LA et 800 000$ à San Francisco.
Même l'éclatement de la bulle immobilière n'effacera
qu'une petite partie de cette pénalité.
Au reste, le
chiffre de 11 000$ économisé par les cités compactes est
sans doute surfait. Tout d'abord, des études menées par des
économistes tels que Ronald Utt,
de l'héritage foundation, constatent empiriquement que les taxes
versées par les habitants des villes compactes et planifiées se
révèlent plutôt plus élevées que celles
acquittées dans les cités étalées. Voilà
qui semble contredire l'étude de Burchell (la bible des planificateurs
US...). Et surtout, les villes compactes, nous l'avons vu, rejettent leurs
problèmes de croissance sur des communes bien plus lointaines dont les
coûts ne rentrent pas dans les statistiques de l'aire urbaine
considérée.
Le même
phénomène est parfaitement visible dans notre bonne vieille
France. Par exemple, dans le département de Loire Atlantique, lui
même en croissance rapide du fait d'une très forte migration
interne en provenance de Paris, l'agglomération Nantaise atteint des
prix trop élevés pour nombre de ménages locaux, lesquels
se reportent sur des lieux d'habitation couramment situés à
20-40 de kilomètres de la métropole phare. Résultat, des
villes de 2000 à 6000 habitants ont connu des croissances de
population de plus de 20 à 30% en 10 ans, croissances auxquelles elles
n'étaient absolument pas préparées. Qui s'occupe de
chiffrer ces coûts ? Dans mon ouvrage « Logement, crise publique,
remèdes privés », j’ai
estimé la pénalité réglementaire moyenne
extorquée aux acheteurs de logement, neuf ou ancien, à 56 000
Euros en 2005, et sans doute à peu près autant en 2006 et 2007.
Qui s’est préoccupé de savoir si les hypothétiques
économies engendrées par les politiques anti-étalement
urbain justifiaient une telle pénalité imposée aux acheteurs
?
Revenons à
nos villes libres d’outre Atlantique. Comme toutes
mégacités, Dallas Fort Worth ou Houston ont leurs
problèmes. Mais visiblement, entre les problèmes des unes et
des autres, les ménages qui ont le choix de l'endroit où ils
veulent faire leur vie ont choisi. Portland est peut être la ville
chérie des urbanistes, mais l’étude des flux migratoires
internes aux Usa est formelle : les américains ordinaires
préfèrent majoritairement les avantages de la ville libre. La
plupart n'échangeraient pas leur vie à Houston contre un
crédit de 40 ans et plus, prime ou subprime, pour acheter une maison
hors de prix sur la côte pacifique. Comme l'a dit Wendell Cox dans ces colonnes,
il n'y a pas de véritable inconvénient majeur à vivre
dans une cité étalée que dans une cité
planifiée contre l'étalement urbain. Par contre,
financièrement, la comparaison est totalement à l'avantage des
villes libres.
Pas
d'inconvénient... Sauf si vous êtes planificateur urbain
professionnel, bien sûr. Que des villes qui se passent si bien de leurs
services – ou du moins les utilisent plus parcimonieusement
– puissent donner l'exemple d'un développement réussi à
d'autres cités qui pourraient les imiter est dangereux. Voilà
pourquoi tous les arguments, le plus souvent outrés, voire purement
mensongers, sont utilisés pour décrier les « cités
libres », afin d'empêcher que leur modèle ne s'exporte ailleurs.
Certains
urbanistes ont toutefois une approche plus intelligente de la question.
Certains défenseurs de ce qu’ils appellent eux-mêmes le
"new urbanism" ne prétendent pas, du moins pas tous, imposer
un développement compact à toute la population par la loi, mais
essaient de tirer partie des possibilités offertes aux
développeurs, notamment dans les villes libres, pour créer des
communautés agréables à vivre
fondées sur leur propre vision de la forme urbaine idéale,
à base de développement compact d’immeubles de
qualité. Et, lorsque les études de marché ont
été bien faites, cela marche, car il y aussi une demande pour
ce type d’habitat. Simplement, certains urbanistes voudraient
l’imposer à tous, alors que d’autres se bornent à
constater qu’il faut une offre variée pour combler des exigences
variées, comme sur tout autre marché, de l’automobile
à la restauration. Et plus une ville dispose d’un droit des sols
libre, plus elle permet à cette diversité de s’exprimer.
Non,
décidément, la ville libre n'est pas l'enfer !
Vincent
Bénard
Objectif Liberte.fr
Egalement par Vincent Bénard
Vincent Bénard, ingénieur
et auteur, est Président de l’institut Hayek (Bruxelles, www.fahayek.org) et Senior Fellow de Turgot (Paris, www.turgot.org), deux thinks tanks francophones
dédiés à la diffusion de la pensée
libérale. Spécialiste d'aménagement du territoire, Il
est l'auteur d'une analyse iconoclaste des politiques du logement en France, "Logement,
crise publique, remèdes privés", ouvrage publié
fin 2007 et qui conserve toute son acuité (amazon), où il
montre que non seulement l'état déverse des milliards sur le
logement en pure perte, mais que de mauvais choix publics sont directement
à l'origine de la crise. Au pays de l'état tout puissant, il
ose proposer des remèdes fondés sur les mécanismes de
marché pour y remédier.
Il est l'auteur du blog "Objectif
Liberté" www.objectifliberte.fr
Publications :
"Logement: crise publique,
remèdes privés", dec 2007, Editions Romillat
Avec Pierre de la Coste : "Hyper-république,
bâtir l'administration en réseau autour du citoyen", 2003, La
doc française, avec Pierre de la Coste
Publié avec
l’aimable autorisation de Vincent Bénard – Tous droits
réservés par Vincent Bénard.
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