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En achetant de l’immobilier neuf, vous payez grâce
à la loi SRU un impôt déguisé, correspondant
à la perte que votre promoteur a fait sur les logements sociaux du
même programme.
Programme d’immobilier neuf à Moulins
Bien que ce ne soit pas relié à
l’actualité brûlante, j’aimerais revenir sur la loi
SRU et sa disposition la plus emblématique, l’obligation, pour
les communes de plus de 3 500 habitants, de compter 20% (à son
lancement) puis 25% de logements sociaux dans leur parc de logement.
Votée par les communistes,
gardée par la fausse droite, renforcée par les verts !
La loi SRU, rappelons-le, a été votée par
une majorité socialo-communiste en décembre 2000, sur
proposition d’un ministre communiste, Jean-Claude Gayssot.
Cette loi de gauche a été annulée par tous les ministres
de droite qui se sont succédé au logement. Ah non, en fait, ils
l’ont tous renforcée, notamment par la loi
« Urbanisme et Habitat » de 2004, et les deux lois
Grenelle. Enfin, Cécile Duflot, soucieuse de
ne pas paraître moins à gauche que ses
prédécesseurs prétendument de droite, en a
renforcé les aspects coercitifs. Fausse droite et vraie gauche,
même logiciel !
Cécile Duflot, donc, a
introduit début 2013 de nouvelles dispositions visant à faire
passer le seuil de logements sociaux obligatoires de 20 à 25%, et
à multiplier par 5 les amendes prévues pour non
respect de ce seuil. Bien sûr, l’amende est proportionnelle
à l’écart entre le taux de logements sociaux de la
commune et le seuil de 25%. La loi s’applique à toute commune
d’au moins 3 500 habitants.
Histoire de Saint-Aubin en Médoc
La littérature professionnelle que parfois je
m’astreins à lire m’a fait découvrir le cas
d’une petite commune à l’extrémité de
l’agglomération de Bordeaux, mais de tels exemples existent
à la périphérie de toutes grandes agglomérations
de France. Cette commune compte 7 000 habitants, environ 2 600
ménages, commune plutôt aisée, et seulement 5% de
logements sociaux, parce que voyez-vous, dans ces petites communes, le
logement dit « social » n’était pas le
mode de développement habituel de l’habitat.
Jusqu’ici, le maire, sur un budget de 10M d’Euros
environ (confortable, pour une commune de cette taille), acceptait en
bougonnant de payer 50 000 euros d’amendes SRU, 0,5% de son budget,
pour ne pas avoir à développer son parc
« social » et imposer aux constructions neuves le
coût de ces logements sociaux.
En effet, la loi prévoit que toute opération de
plus de 10 logements, ou plus de 2 000 m² de SHON, comporte 25% de
logements sociaux, que le promoteur doit revendre à perte à un
bailleur social. Et donc le promoteur doit reporter la perte sur le prix des
logements vendus au secteur social sur les acheteurs de logements
privés. Autrement dit, quand vous achetez un logement neuf dans une
opération comportant du logement social (soit quasiment toutes les
opérations un peu importantes aujourd’hui), vous payez, sans
qu’on vous le dise expressément, un impôt
déguisé, correspondant à la perte que votre promoteur a
fait sur les logements sociaux du même programme. Comment ça, le
prospectus ne vous l’avait pas dit ?
Enfin bref, notre maire, près de Bordeaux,
préférait augmenter légèrement ses impôts
plutôt que de forcer les nouveaux habitants de sa commune à
subventionner les gagnants à la loterie du logement social. Un choix
plutôt rationnel.
L’amende Duflot, cauchemar des
communes peu socialisées
Oui mais voilà, Cécile Duflot
a décidé de multiplier par 5 l’amende SRU. Pour notre
commune, cela représente 250 K€ annuels, ou encore 2,5% de son
budget annuel, ou encore 7% de ses rentrées fiscales. Aie, ça
fait 100€ par foyer, à reporter sur la taxe d’habitation
ou la taxe foncière. Et là, politiquement, cela commence
à poser problème.
Et notre maire de petite commune explique :
- Si j’admets de nouvelles
constructions privées, je dégrade encore mon quota SRU, et
j’augmente mon amende.
- Si je veux passer de 5% à
25%,il faudrait que sur ma commune ne se construisent
QUE des logements sociaux pendant 10 ans, vu le rythme de construction
généralement constaté. Seulement, comme le logement
social est le plus souvent financé par un surcoût sur les
logements privés, c’est impossible.
- Si je veux rattraper mon retard, il faut qu’à tout nouveau
lotisseur, j’impose non pas 25% de logements, sociaux, mais… 35
ou 40%. Mais aucun lotisseur ne voudra imputer sur 6 logements le
déficit lié à la vente à perte de 4 logements
sociaux à des organismes de logement social. Et donc les lotisseurs
iront construire dans les communes qui ont déjà beaucoup de
logements sociaux.
On ne saurait mieux dire que la loi SRU signe
l’arrêt du développement des communes de plus de 3500
habitants, mais trop petites pour avoir été par le passé
un pôle de développement du logement social…
Notre maire ne le dit pas, mais pour lui, le seul choix
rationnel est de continuer à payer l’amende, de prier pour que
ses contribuables ne se révoltent pas, et de tenter de se rattraper en
pratiquant comme un forcené la chasse à la subvention…
Génial, non ?
Comment payer un lourd impôt déguisé, sans
le savoir : la « taxe cachée SRU »
Mais quittons cette petite bourgade girondine, et plongeons
dans les eaux troubles du logement social d’une grosse
agglomération. Ne croyez pas que la loi SRU ne soit pénalisante
que dans les petites communes. Dans la plupart des grandes
agglomérations attractives, certains organismes sociaux avaient pour
habitude de financer de nouveaux logements sociaux en revendant de vieux logements,
pour minimiser le recours aux subventions. Le problème est qu’un
logement revendu devient privé… donc hors quota SRU. La loi SRU
rend donc plus compliqué le financement de la construction de nouveaux
logements sociaux, alors qu’elle était censée le favoriser.
Vous avez dit « imbécillité » ? Vous avez
raison. Mais cet effet pervers n’est que petite bière
comparé à ce qui va suivre.
Comme nous l’avons vu, les promoteurs doivent construire
entre 25 et 30% de logements sociaux par opération. Un logement social
est couramment revendu avec une perte de 400 à 600€/m2 aux
bailleurs sociaux, donc les acheteurs privés surpaient leur logement
neuf de 200 à 300€ du m2. Naturellement, cette taxe
cachée, dans tous les sens du terme, est payée par un
accroissement de la dette supportée par l’acheteur. J’ai
eu l’occasion de montrer que ce dispositif conduisait à
construire, au total, moins de
logements, libres+sociaux, que si la
construction était libre.
À qui profite la « Taxe cachée
SRU » ? Pas à des pauvres, en tout cas !
Et qui achète les logements
« sociaux » ainsi construits ? On trouve certes des
organismes publics de logement HLM, comme Nantes Habitat. Mais aussi de
sympathiques OVNI législatifs que l’on appelait
« Sociétés anonymes d’HLM »1,
dont les actionnaires de référence sont en
général des grandes banques ou autres
« institutionnels », avec souvent la participation
d’entités semi-publiques comme des SEM, la caisse des
dépôts et autres « exceptions
françaises ».
Ces SA HLM sont exonérées de taxe
foncière (pendant 25 ans), de taxe CET (qui se subdivise en CAVA et
CFE, ces acronymes barbares désignant les taxes ayant remplacé
la taxe professionnelle), et même d’impôt sur les
sociétés. Mieux encore : elles paient une TVA à 5,5% sur
leur investissement, mais récupèrent leur TVA à 19,6%
sur leurs achats. Ah, que la vie est belle au pays des niches fiscales
“sociales” !
Un exemple près de chez moi : dans les 20
premières entreprises de Loire Atlantique par le résultat net,
on trouve 4 SA de HLM, toutes possédées par de grands
groupes bancaires ou d’assurance. Bref, des sinécures fiscales
ultra-rentables, subventionnées par les cocus qui paient leur logement
privé au prix fort !
Mais ces acheteurs dupés par le système seront
encore plus contents de savoir que les occupants de ces logements sociaux
sont rarement parmi les plus nécessiteux. Comme le rapport Simon
de 2001 l’a montré, les logements sociaux plus ou
moins intégrés dans des opérations privées sont
alloués de préférence à des familles
« à la limite » du droit au logement social2,
de préférence de type européen et “propres sur
elles”, parce que ces locataires ont en général un
potentiel d’accroissement de leur revenu qui garantit que les loyers
seront payés. Autrement dit, au bout de quelques années, ces
familles, qui habitent les mêmes logements que ceux qui les ont
payé au prix fort, ont vu leurs revenus augmenter plus ou moins au
même niveau, mais paient nettement moins pour les habiter, ont un train
de vie incomparablement supérieur à ceux qui leur ont
généreusement payé la « taxe cachée
SRU ».
Un peu de beurre dans vos épinards subventionnés
?
Et là se met en place le dernier étage de la
juteuse combine du logement social : vous savez que lorsque les loueurs HLM
voient le revenu de leurs locataires augmenter, ils doivent leur faire payer
un surloyer pour les inciter à partir. Oui, mais les SA de HLM ont
envie de garder ces bons payeurs. L’astuce consiste à faire
voter par les élus qui président aux destinées du
logement social des surloyers, pour se donner l’air de respecter la
loi, mais des surloyers suffisamment faibles (généralement
inférieurs à 20%) pour ne pas faire fuir les bons locataires.
Bref, même avec un surloyer, un bon logement social reste de 1,5
à 2 fois moins cher que son équivalent
sur le secteur “libre”.
Vous voyez l’arnaque ? Et oui, le bilan
prévisionnel des opérations de logement social, pour les SA de
HLM, a été calculé sur la base de loyers standard ! La
taxe cachée SRU payée par les acheteurs de neuf n’a
jamais intégré l’éventualité d’un
surloyer ultérieur ! Et voilà comment des
sociétés déjà fiscalement très
avantagées, dont les maisons-mères ne sont guère dans le
besoin, se retrouvent dans le top 20 du business d’un
département plutôt cossu de province. Et ce, sans avoir trop
à se casser la tête pour bien gérer leur parc.
Conclusion : l’État-providence… c’est
pour les riches !
Que vous soyez contribuable payant les amendes SRU de votre
commune, ou acheteur endetté d’un logement neuf à qui
l’on a repassé sans le dire un très lourd impôt
déguisé, le moins que l’on puisse dire est que votre bon
argent n’est pas perdu pour tout le monde. La loi SRU, comme de
nombreuses autres, a été capturée par de puissants
intérêts qui en fait une cash machine à hautes
performances, sur le dos de l’immense majorité de cochons de
payants ignorant la farce coûteuse perpétrée dans leur
dos.
Ah, j’oubliais. Pour écouler une partie de ces
logements bien trop chers, les législateurs ont inventé des
carottes fiscales (Robien, Scellier, et maintenant Duflot…) dont le montant ne
couvre certainement pas le montant de la taxe cachée SRU, mais
l’amoindrit. Comme toute niche fiscale, celle-ci est
répercutée soit sur l’impôt de tous les autres
contribuables, soit sur leur quote-part de dette publique. C’est donc bien
vous tous qui payez ! Quant aux acheteurs, nombre
d’entre eux se rendront compte qu’au prix où ils ont
payé leur m², même avec leur carotte, leur opération
ne sera pas rentable. Nombre de logements neufs “spécial investisseurs”
n’ont pas encore trouvé de locataire plusieurs mois après
leur mise sur le marché, même dans une grande ville comme Nantes
pour les programmes les plus récents. Les acheteurs devront soit le
louer à perte, soit le vendre à perte, pour ne pas perdre leur
“cadeau” fiscal, ceci dit en toute ironie. Craignez le fisc
français, surtout lorsqu’il vous fait des “cadeaux”
!
Et qui se présentera alors pour leur racheter à
prix massacré le logement qui les aura ruinés ? Allez, cherchez
bien… Mais oui, une SA d’HLM ! Le socialisme pour les riches,
c’est bien plus que de l’escroquerie, c’est du grand art.
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