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La presse continue de nous abreuver
d'articles relatant les mésaventures de propriétaires ou de
locataires de logements défiscalisé.
Dernier en date: Sud Ouest, qui constate que plus que jamais, "la
prudence s'impose dans l'achat de biens défiscalisés".
Extraits:
"Les constructions
Robien inondent les villes moyennes, avec deux conséquences
principales: un marché saturé de logements neufs, ce qui rend
la location très difficile, mais aussi, plus ennuyeux, l'explosion des
malfaçons, qui causent des problèmes aux locataires et, par
ricochet, aux propriétaires.
(...)
« On a acheté à Lafox,
près d'Agen, sans nous déplacer, racontent les Lamothe, un couple de la banlieue parisienne proche de la
retraite. Nous sommes descendus pour voir sur place après le
départ d'un locataire en or. Finalement, le bien n'était pas si
central, avec des problèmes d'entretien par le syndic. Nous avons mis
six mois à retrouver quelqu'un et nous avons dû baisser le
loyer. On s'étonne aussi du décompte de charges du syndic, bien
plus élevé que chez nous, à Paris. En tout cas, le
siège du promoteur est somptueux ! Mais il est difficile, à
distance, de suivre les assemblées générales. Il n'est
pas sûr qu'on s'y retrouve à la revente. »
(...)
Actuellement, de nombreuses villes moyennes sont
saturées de logements neufs en défiscalisation :
Angoulême, Périgueux, Bergerac, Poitiers, Limoges, Tarbes, Brive.
Dernièrement, le mensuel « La Vie
immobilière » titrait « Braderie à Montauban
». « De plus en plus de propriétaires craquent et
remettent leur bien en vente. Au passage, ils subissent une moins-value de
l'ordre de 20 %. Ces lots ont été surpayés à cause
du mirage de la défiscalisation », indique le mensuel."
Règle d'or de l'investisseur
immobilier: votre bien doit être une bonne affaire per se, sans
tenir compte de la défiscalisation, qui ne doit être que la
cerise sur le gâteau. Que vaut l'emplacement ? Quelle est la
qualité de construction ? Le prix du m2 représente quel
multiple du revenu moyen de la ville en question ? Les
copropriétés seront elles gérables, ou les
propriétaires seront ils répartis sur
toute la France ?
La défiscalisation, en donnant
l'illusion aux propriétaires que même un placement
médiocre peut être rentable, a favorisé un niveau
élevé de mal-investissement. Comme toujours, la carotte fiscale
a permis à des entreprises peu scrupuleuses de "fourguer",
il n'y a pas d'autre mot, des programmes médiocres à des
investisseurs trop heureux d'échapper à l'impôt, le tout
avec des marges somptueuses, et en encaissant les charges de
copropriété en prime !
Certes, il y a aussi eu des promoteurs
qui ont fait un travail honnête et ont vendu du
défiscalisé en bons professionnels. Mais au vu du nombre
croissant de "sinistres" en Robien ou en Périssol, et demain
en Borloo, on ne peut que souhaiter que l'état arrête de vouloir
orienter la construction, et qu'il accepte, au contraire, de moins la taxer.
Mes lecteurs savent que le surcoût
d'un logement neuf du fait de la bulle créée par la
rareté foncière a représenté en moyenne près
du tiers du montant des transactions dans le logement, neuf comme
ancien, en 2006. En libérant le foncier, l'état pourrait
prendre une mesure qui ne lui coûterait rien, ferait bien plus pour
baisser le coût de l'accès au logement que toute subvention
fiscale, et en plus, obligerait les investisseurs à bien construire
les nouveaux logements où ils seraient utiles, car un
marché à foncier bon marché est aussi un marché
à faibles marges où le droit à l'erreur n'est pas
permis.
Moins de taxes, aucune aide, plus de
liberté foncière... C'est le désengagement de
l'état qui résoudra la crise du logement que ses
interventions à tort et à travers ont contribué à
nourrir.
Vincent
Bénard
Objectif Liberte.fr
Egalement par Vincent Bénard
Vincent Bénard, ingénieur
et auteur, est Président de l’institut Hayek (Bruxelles, www.fahayek.org) et Senior Fellow
de Turgot (Paris, www.turgot.org), deux thinks
tanks francophones dédiés à la diffusion de la
pensée libérale. Spécialiste d'aménagement du
territoire, Il est l'auteur d'une analyse iconoclaste des politiques du
logement en France, "Logement,
crise publique, remèdes privés", ouvrage publié
fin 2007 et qui conserve toute son acuité (amazon),
où il montre que non seulement l'état déverse des
milliards sur le logement en pure perte, mais que de mauvais choix publics
sont directement à l'origine de la crise. Au pays de l'état
tout puissant, il ose proposer des remèdes fondés sur les
mécanismes de marché pour y remédier.
Il est l'auteur du blog "Objectif
Liberté" www.objectifliberte.fr
Publications :
"Logement: crise publique,
remèdes privés", dec
2007, Editions Romillat
Avec Pierre de la Coste : "Hyper-république,
bâtir l'administration en réseau autour du citoyen", 2003, La
doc française, avec Pierre de la Coste
Publié avec
l’aimable autorisation de Vincent Bénard – Tous droits
réservés par Vincent Bénard.
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