La réglementation foncière et les prix du logement: les mécanismes

Initialement publié sur "crise publique" Les prix des logements ont subi depuis 10 ans une hausse totalement déconnectée du revenu des ménages, alors que dans les 30 années qui avaient précédé, ces deux variables avaient, fort logiquement, évolué de concert. Ed Glaeser et Joseph Gyourko, deux chercheurs de Harvard et Wharton, ont été les parmi les premiers à mettre en évidence de façon indiscutable le rôle de la réglementation foncière dans la flambée récente des prix de l’immobilier (étude Pdf). Les travaux de recherche de Gyourko et Glaeser sont peu connus (malgré la médiatisation récente de Glaeser), car ils sont assez hermétiques pour qui ne maîtrise pas les mathématiques de haut vol. Essayons de les traduire en termes pédagogiques. Ce n'est pas que la demande ! Fréquemment, l’augmentation des prix immobiliers sur de nombreux marchés mondiaux est expliquée par l’accroissement important de la demande, solvabilisée par la chute des taux d’intérêts constatée à peu près partout dans le monde entre 1995 et 2004. La crise du subprime, où l’on voit une remontée des taux américains provoquer une authentique débâcle sur le marché immobilier US, conforte les tenants de cette explication pourtant simpliste : les prix immobiliers n’évolueraient qu’en fonction inverse de la solvabilité de la demande, elle-même fonction des taux d’intérêt. Quand les taux baissent, les prix montent, quand les taux montent, les prix baissent, fermez le ban. Seul problème : la solvabilisation des ménages par le crédit n’a provoqué aucune autre flambée des cours de produits suscitant pourtant une très forte demande des ménages, comme l’automobile ou la micro-informatique. En outre, aux USA, l’on constate que la hausse n’est pas uniforme, des cités très attractives économiquement et en fort progrès démographique ne connaissent pas de boom sur les prix, alors même que les taux d’intérêt y sont les mêmes qu’ailleurs. L’explication des prix comme une fonction croissante de la seule demande ne tient donc pas, il convient de se demander si il n’y pas des facteurs qui limitent l’offre, l’empêchant de s’adapter à des fortes variations de la demande, créant ainsi une situation de pénurie. Il convient donc de se demander pourquoi sur certains marchés, l’offre parvient manifestement à s’adapter à la demande, et sur d’autres, elle ne le peut manifestement pas. Sachant qu’aux USA, il n’y a pas de pénurie de main d’œuvre entrainant les coûts de construction à la hausse, Glaeser et Gyo...

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