Il est beaucoup question de "bulles", communément qualifiées de "spéculatives", dans la grande presse et la presse économique. Ainsi, nous avons connu, dans la période récente, la "bulle" des dot coms, la "bulle" immobilière, la "bulle" des matières premières, ou la "bulle" des bio-carburants et autres bulles vertes. Et j’ai exprimé, dans une note précédente, ma crainte que le rebond des marchés action observé depuis le point bas de mars 2009, ne soit qu’une "mini-bulle" qui se reforme au sein d’une plus grande en train d’éclater.
La connaissance des mécanismes bullaires est encore imparfaite. Personne n’a, à ma connaissance, expliqué pourquoi, à un moment donné, les foules se portaient sur tel type d’investissement plutôt que sur tel autre, et je ne donnerai pas de réponse à cette question, pourtant fascinante, parce que je ne l'ai pas.
Mais il est d’autres éléments de connaissance des bulles qui commencent à être bien connus, et qui font dire à ceux qui les ont étudiés que toutes les bulles ne se valent pas, qu’il existe plusieurs typologies de bulles, et qu’il est utile de les connaître pour mieux les comprendre.
Pourquoi la bulle immobilière a-t-elle eu de tels effets dévastateurs, alors que la bulle des dot-coms, par exemple, n’a été qu’une péripétie vite absorbée par les économies ?
Ces deux bulles sont différentes à la fois par la nature des actifs sous-jacents, et par leur mode de financement.
Spéculation sur le rendement vs. Spéculation sur la plus-value
Dans le cas des actions des sociétés de l’Internet naissant, qui ont vu leurs valorisations boursières atteindre des valeurs délirantes entre 1997 et mars 2000, date de l’éclatement de la bulle (après une première alerte en Aout 99), la "valeur" putative des actifs était liée à une estimation excessivement optimiste des retours sur investissement futurs. La bulle s’est dégonflée lorsque les investisseurs se sont rendus compte que sur 10 dotcoms, une seule avait un réel potentiel de rentabilité égal aux attentes, deux ou trois resteraient des grosses PME de l’Internet, et une bonne moitié n’étaient que des coquilles vides sans vrai business model. Rappelez-vous des valorisations délirantes de multimania ou de boo.com avant leur chute !
Le phénomène n’est pas nouveau, et les historiens rappelleront l’analogie avec la bulle des chemins de fers anglais qui s’est produite à partir de 1840. Là aussi, les investisseurs ont surestimé le potentiel commercial de ce nouveau moyen de transport. Par conséquent, les valorisations des compagnies de chemin de fer ont atteint des sommets, et des lignes sans réel potentiel commercial ont été financées à perte. Lorsque la banque d’Angleterre dût réaugmenter ses taux d’intérêts pour freiner l’emballement du crédit, les investissements se mirent à fuir les projets les moins rentables, coupant le robinet du crédit aux compagnies concernées, et faisant chuter la valeur des actions des compagnies qui n’avaient pas fait faillite.
Le phénomène de hausse des cours, dans ce cas, n’est pas lié à la rareté des projets à financer, mais à la rareté des "bons" projets. Il n’en va pas de même dans les bulles portant sur l’immobilier résidentiel.
Au contraire, la bulle sur l’immobilier résidentiel que nous venons de vivre porte sur un actif dont les occupants, propriétaires, n’attendaient aucun gain de rendement, aucun profit de nature industrielle, mais simplement une prise de valeur "en dormant", une plus-value assurée en cas de revente. Comme mes lecteurs le savent, cette sur-valorisation a été entrainée à la fois par des distorsions graves du marché du crédit (nombreux articles à partir de cette page), et par un facteur de rareté lié aux réglementations du sol appliquées dans une douzaine d’états, qui a fait que la b...