Les résultats du contrôle des loyers

Le contrôle gouvernemental des loyers des maisons et appartements représente une forme particulière de contrôle des prix. La plupart de ses conséquences ne sont guère différentes de celles résultant du contrôle des prix en général, mais quelques-unes réclament une attention particulière. Les contrôles des loyers sont parfois imposés en tant que partie d'un dispositif général de contrôle des prix, mais ils sont le plus souvent décrétés par une loi spéciale. Souvent l'occasion est fournie par le déclenchement d'une guerre. On installe un poste militaire dans une petite ville ; les maisons de rapport augmentent les loyers de leurs chambres ; les propriétaires d'appartements et de maisons augmentent aussi leurs loyers. Ce qui conduit à l'indignation du peuple. Ou alors, des maisons sont bel et bien détruites par des bombes dans certaines villes, et la nécessité de disposer d'armements et d'autres provisions détourne matériaux et travail de l'industrie du bâtiment. Au départ, le contrôle des loyers est imposé en raison de l'argument selon lequel l'offre de logements n'est pas « élastique » — c'est-à-dire qu'une pénurie de logements ne peut pas être réglée immédiatement, quels que soient les niveaux que puissent atteindre les loyers. Par conséquent, affirme-t-on, le gouvernement, en interdisant la hausse des loyers, protège les locataires contre l'extorsion et l'exploitation sans faire aucun mal aux propriétaires et sans décourager les nouvelles constructions. Cet argument est erroné, même en supposant que le contrôle des loyers ne restera pas longtemps en place. Il oublie une conséquence immédiate. Si les propriétaires ont le droit d'augmenter leurs loyers pour tenir compte de l'inflation monétaire et des véritables conditions de l'offre et de la demande, les locataires individuels chercheront à faire des économies en prenant moins de place. Ceci permettra à d'autres personnes de partager les logements dont l'offre est réduite. Le même nombre de logements abritera plus de monde, jusqu'à ce que la pénurie prenne fin. Le contrôle des loyers, au contraire, encourage un gaspillage d'espace. Il établit une discrimination en faveur de ceux qui occupent déjà une maison ou un appartement dans une ville ou une région données, et ceci aux dépens de ceux qui se retrouvent dehors. En permettant aux loyers de monter au niveau qu'ils atteindraient sur le marché libre, on permet à tous les locataires ou locataires potentiels d'avoir une chance égale d'acheter de l'espace. Dans des conditions d'inflation monétaire ou de véritable pénurie de logements, les loyers augmenteraient certainement si les propriétaires ne devaient pas se conformer à un prix indiqué mais avaient tout simplement le droit d'accepter les offres les plus compétitives des locataires. Les effets du contrôle des loyers empirent au fur et à mesure que le contrôle continue. On ne construit pas de nouveaux logements, parce qu'il n'y a plus de bonnes raisons de les construire. Avec l'augmentation des coûts de construction (habituellement le résultat de l'inflation), l'ancien niveau des loyers ne permettra pas de faire un profit. Si, comme il arrive souvent, le gouvernement finit par le reconnaître et exempte les nouveaux logements du contrôle des loyers, il n'y a toujours pas une incitation aussi grande à construire de nouveaux bâtiments que si les anciens logements échappaient eux aussi au contrôle des loyers. Selon l'ampleur de la dépréciation monétaire depuis le gel des anciens loyers, les loyers des nouveaux logements peuvent se retrouver dix ou vingt fois plus élevés que les anciens, à espace équivalent. (Ceci s'est produit en France après la Deuxième Guerre mondiale, par exemple). Dans de telles conditions, les locataires actuels des vieux bâtiments n'ont aucune envie de partir, même si leur famille s'agrandit et que leurs conditions d'hébergement se détériorent. En raison des faibles loyers gelés pour les anciens bâtiments, les locataires qui y habitent déjà, et qui sont légalement protégés contre une au...

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