Jusqu'ici, je ne pouvais me référer qu'à des études anglo-saxonnes pour étayer par l'expérience mon affirmation selon laquelle les lois de zonage restrictives du droit à construire sont un facteur essentiel de la formation des bulles immobilières.
Et il est vrai que de l'autre côté de la Manche ou de l'Atlantique, les preuves empiriques et les études d'économistes confirmant cet état de fait ne manquent pas. Glaeser, Krugman, Cox, Evans, Barker, entre autres, ont assez largement documenté ce phénomène, et ont pour la plupart déjà été cités dans ce blog (cf Liste d'articles en fin de note).
Mais il me manquait une étude française sur ce sujet. Cette lacune est réparée.
Gabriel Lecat: influence de la présence d'un POS sur les prix des communes autour de Dijon
Gabriel Lecat, Ingénieur du Génie Rural, Eaux et Forêts, et docteur en sciences économiques, a étudié, dans le cadre de sa thèse de 2006, entre autres, l'influence des POS (ancêtres des PLU jusqu'à la loi SRU) sur la formation des prix, et bien d'autres éléments, dans les communes de l'aire métropolitaine dijonnaise. Puis à l'issue de ce travail, poursuivant ses travaux, il a publié des articles plus accessibles, et notamment celui qui nous intéresse ce jour, dans la revue "études foncières" n°136 de novembre-décembre 2008.
Malheureusement, cette revue ne met en ligne que les "chapeaux" de ses articles, suivre le lien ne vous en dira guère plus. Je vais donc vous en livrer un très court résumé.
Gabriel Lecat s'est posé la question de savoir si les allégations d'experts tels que Alain Dinin, promoteur (ex président de Nexity), Paul Lacaze, Ingénieur Général des Ponts et Chaussées, ou... Vincent Bénard, blogueur libéral (nommément cité dans les références de l'article !) imputant l'envolée des prix immobiliers à la raréfaction du foncier constructible liée à des règles de zonage trop strictes, étaient fondés.
Je disais dans mon livre que la relative unité de la réglementation urbaine en France rendait difficile des analyses différentielles telles que celles menées par Cox ou Glaeser aux USA. Mais il existe, sans doute pour peu de temps encore, quelques endroits où cette uniformisation n'est pas totale.
Le département de côte d'or fait partie des départements les plus morcelés de France en terme de nombre de communes, avec 787. La moyenne nationale tourne autour de 360, et un département pourtant nettement plus peuplé comme la Loire Atlantique plafonne à 210.
Aussi trouvait-on encore à la date de l'étude des communes non munies de PLU, voire même de cartes communales, et simplement soumises au règlement national d'urbanisme, ce qui donne plus de souplesse aux propriétaires pour bâtir. Là encore, la comparaison avec la Loire Atlantique est intéressante, puisque dans mon département de résidence, abso...
Cet article est reservé uniquement pour les membres Premium. 75% reste à lire.
24hGold Premium
Abonnez-vous pour 1€ seulement
Annulable à tout moment