J'avais un peu négligé mon second blog, "crise publique", ces derniers temps. Négligence réparée, avec une présentation de mégalopoles texanes, et notamment Houston, qui se développent --- horreur ultra libérale ! --- par étalement urbain, avec un droit du sol respectueux du droit des propriétaires, ce qui, contrairement à ce que les urbanistes bureaucrates voudraient nous faire croire, a beaucoup, beaucoup d'avantages...
La ville libre est elle un enfer urbain ? Et bien non, bien au contraire ! En route pour une petite visite...
S’il n’est plus guère d’économiste sérieux pour contester le rôle des réglementations anti-construction dans la formation de bulles immobilières et l’augmentation déraisonnable des prix du logement, rôle brillamment établi par Edward Glaeser (même Paul Krugman, figure de proue des économistes interventionnistes, l’a reconnu), il n’en va pas du tout de même du côté de ceux dont la création, le développement et l’application des dites réglementations constituent le gagne pain. J’ai nommé les urbanistes professionnels, lesquels, en France comme aux USA et dans le reste du monde, ne jurent en majorité que par la "planification urbaine", la "lutte contre l’étalement urbain", et la nécessité d’un développement "compact" des villes, à l’opposé du souhait de la majorité de la population, qui ne rêve que de maison individuelle sur un lopin de terre. Salaud de peuple, tiens.
Combien ai-je rencontré de ces bureaucrates sûrs d’eux-mêmes, et qui m’affirmaient qu’ils avaient le devoir de "promouvoir une nouvelle image de l’habitat désirable" chez les Français, qu’il fallait "se battre contre la propension des ménages à vouloir habiter en maison", qu’il fallait promouvoir un nouvel urbanisme… Eux seuls, qui la plupart du temps vivent dans de confortables maisons avec grand terrain, hauts revenus obligent, savent ce qui est bon pour nous !
Les alter egos américains de ces liberticides urbains prétendent que les métropoles fondées sur un modèle de développement par étalement urbain progressif seraient d’invivables enfers urbains. Une plaisanterie affirme qu’il est aussi incongru de vanter les charmes d’Houston dans un congrès d’urbanistes que de s’attabler avec une grillade dans une réunion de végétariens. Portland, l’une des villes en pointe en matière d’urbanisme planifié, serait un exemple de développement urbain bien plus réussi dont toutes les villes feraient bien de s’inspirer.
Pourtant, les mythes qui fédèrent les associations d’urbanistes professionnels ne résistent pas à un examen approfondi de la réalité. Houston, Dallas ou Austin, au Texas (j’avoue manquer d’informations concernant San Antonio, à part les résultats de son équipe de Basket !), ou Atlanta, en Géorgie, ont connu la plus forte croissance démographique des USA entre 1990 et 2006. Houston, Dallas et Atlanta sont les trois seules aires urbaines du Top 20 (Austin est juste un peu plus petit) américain à avoir enregistré un solde migratoire intérieur net positif durant cette période. C’est curieux, cette propension des américains à vouloir s’installer en masse dans les villes les plus haïes des urbanistes professionnels…
Houston s’enorgueillit d’avoir été le point de chute privilégié des familles noires pauvres chassées de la Nouvelle Orléans par l’Ouragan Katrina. Sans doute des prix immobiliers raisonnables ne sont ils pas étrangers à ce pouvoir d’attraction. A Houston, la maison médiane (plus de 160m2 habitables, tout de même, contre 90m2 en France, et 112m2 de moyenne pour les maisons neuves) se négocie autour de 160 000 Dollars (compter 140 000 Euros en parité de pouvoir d'achat). Ce prix a peu augmenté lors des dix dernières années de folie immobilière. La même maison, souvent vendue sur des terrains plus petits, valait encore 300 000 dollars à Portland, et plus de 600 000 dollars en Californie, avant l’éclatement de la bulle immobilière, lequel est encore très loin d’avoir fait disparaître l’énorme différence de valorisation entre les états « chers » et les autres.
Houston, 160 000$, 195m2
Portland, 200.000$, # 125m2
Terrain de... 7m50 de large. Royal !
Laquelle préfèreriez vous habiter ?
Des retraités rusés ont revendu leur maison de Californie, achetée relativement bon marché dans les années 70-80, à prix d’or, au sommet de la bulle, et se sont établis à Dallas, Houston ou Austin, dans des maisons similaires, achetées 4 à 5 fois moins cher, leur permettant de profiter d’un capital retraite complémentaire inespéré de plusieurs centaines de milliers de dollars. Le pourcentage de maisons en « dur » (briques, pierres) y est plus élevé qu'ailleurs, la construction légère en bois étant prédominante aux USA. Pourtant, l'offre de maisons de qualité correcte et de bonne surface (3-4 chambres) autour de 100-150.000 dollars est importante, ce qui est absolument impensable dans le New Jersey ou en Californie.
Mais là n’est pas la seule raison de cette attractivité. Des milliers de petits entrepreneurs, parfoi...