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Parmi les
leçons de l'actuelle crise, peut être tirée une loi
simple de la formation des bulles immobilières, qui explique assez
bien pourquoi la bulle des années 1998-2006 est née en certains
endroits (France, Grande Bretagne, Espagne, monde anglo-saxon sauf middle
America et middle Canada) et pas -- ou moins -- dans d'autres (Middle
America, Middle Canada, Allemagne, Japon).
Pour
qu'une bulle immobilière se forme, il faut que se trouvent
réunis quatre facteurs:
- Une
période de confiance en l'avenir, généralement
marquée par une croissance au moins "normale", voire
"forte".
- Une
démographie du nombre de foyers en hausse, ce qui peut se
produire à la fois du fait de la hausse générale
des populations, mais aussi de la baisse du nombre de personnes par
foyer. Ce phénomène peut être accentué par
d'importantes migrations internes qui renforceront la bulle en certains
endroits.
- Un
crédit abondant et bon marché, quelles qu'en soient les
causes (crédit "naturellement bon marché" ou
"artificiellement subventionné par l'état").
- Des
réglementations du sol ou de la construction rendant difficiles
l'édification de logements neufs en quantité
adaptée à l'accroissement du nombre de ménages.
Que l'un des quatre ingrédients manque à l'appel, et aucune
bulle ne se forme :
Les principales
agglomérations de la Middle America (Texas, Kansas, Georgie, Nebraska) et
quelques cités du Canada central n'ont pas de réglementation
anti-construction contraignante: pas de bulle. (phénomène abondamment documenté
dans ce blog).
L'Allemagne a une réglementation des sols plus favorable à la
constructibilité des sols en périphérie urbaine que la
notre (les allemands préfèrent contrôler
l'étalement urbain que l'interdire), et une démographie en
nombre de foyers moins active que la notre, même si localement, des
phénomènes migratoires liés à la
réunification créent des poches de tension.
Le Japon a connu
sa bulle bien plus tôt que nous, à la fin des années 80
(cf. ce PDF).
Depuis, le pays n'a jamais réellement retrouvé la confiance
économique, sa croissance y est très molle, et sa
démographie est moins active qu'en Europe. Des sources m'indiquent que
la réglementation technique de la construction est très
contraignante (sismicité) mais que le droit à construire y est
plutôt plus facile à obtenir depuis les années 90. Je
n'ai pas pu vérifier cette assertion dans des publications
académiques. En revanche, les difficultés nées de la
géographie tourmentée y ajoutent un élément
favorable à l'élévation des prix.
Voilà qui
devrait inciter à plus de modération ceux qui ne voient que la
main (invisible) d'Alan Greenspan derrière la naissance de la bulle
immobilière américaine.
Il reste à
déterminer le poids relatif de chaque composante dans la formation de
ces bulles. Un bon sujet de recherche...
Vincent
Bénard
Objectif Liberte.fr
Egalement par Vincent Bénard
Vincent Bénard, ingénieur
et auteur, est Président de l’institut Hayek (Bruxelles, www.fahayek.org) et Senior Fellow de Turgot (Paris, www.turgot.org), deux thinks tanks francophones
dédiés à la diffusion de la pensée
libérale. Spécialiste d'aménagement du territoire, Il
est l'auteur d'une analyse iconoclaste des politiques du logement en France, "Logement,
crise publique, remèdes privés", ouvrage publié
fin 2007 et qui conserve toute son acuité (amazon), où il
montre que non seulement l'état déverse des milliards sur le
logement en pure perte, mais que de mauvais choix publics sont directement
à l'origine de la crise. Au pays de l'état tout puissant, il
ose proposer des remèdes fondés sur les mécanismes de
marché pour y remédier.
Il est l'auteur du blog "Objectif
Liberté" www.objectifliberte.fr
Publications :
"Logement: crise publique,
remèdes privés", dec 2007, Editions Romillat
Avec Pierre de la Coste : "Hyper-république,
bâtir l'administration en réseau autour du citoyen", 2003, La
doc française, avec Pierre de la Coste
Publié avec
l’aimable autorisation de Vincent Bénard – Tous droits
réservés par Vincent Bénard.
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